horstmann-advokater-viborg-5.jpg

Den nye lejelov pr. 1. juli 2015

Hvilke ændringer indeholder den nye lejelov, som trådte i kraft pr. 1. juli 2015?

Med virkning fra 1. juli 2015 ændredes Lejeloven på en række punkter.

Der er nu sat et foreløbigt punktum for den heftige debat, der i mange år har været mellem udlejer- og lejerorganisationerne i forbindelse med udarbejdelse af en modernisering og forenkling af lejelovgivningen - at kalde det en ny lejelov vil være en overdrivelse.

Den 24. marts 2015 blev lovforslaget vedtaget.
Helt overordnet – og ikke udtømmende – indeholder ændringerne følgende hovedelementer:

1. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
2. Begrebet ”normalistandsættelse” erstatter ”nyistandsættelse” ved fraflytning
3. Nye muligheder for udlejers regulering af lejens størrelse
4. Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen

Ad 1 - Obligatorisk ind- og fraflytningssyn

Efter de nugældende regler har udlejer ikke pligt til, hverken at afholde ind- eller fraflytningssyn endsige udarbejde synsrapporter – udlejer skal alene, senest 2 uger efter fraflytning, gøre lejer opmærksom på, hvad der skal istandsættes, og hvor i lejemålet arbejdet skal udføres for at kunne kræve istandsættelsesudgifterne betalt af lejer.

Denne reklamationsregel gælder fortsat efter 1. juli 2015, men der indføres yderligere krav for udlejere, der udlejer mere end 1 beboelseslejlighed.

Der indføres nemlig en pligt for udlejer til at indkalde til og afholde både ind- og fraflytningssyn samt i den forbindelse at udarbejde synsrapporter, der skal udleveres til lejer ved synet.

Ved manglende overholdelse bortfalder udlejers krav på alm. istandsættelse og/eller misligholdelse.
 
Ad 2 - Begrebet ”normalistandsættelse” erstatter ”nyistandsættelse” ved fraflytning

Langt de fleste tvister, der opstår mellem udlejer og lejer, opstår i forbindelse med fraflytning.

Lovændringen har derfor til hensigt at udelukket muligheden for at aftale ”nyistandsættelse”, der anvendes i langt de fleste lejeforhold.
Nyistandsættelse omfatter maling af alle malbare flader samt slibning og lakering af trægulve.

Udgifterne hertil overstiger ofte det indbetalte depositum og samtidig lejers forventninger til istandsættelsesudgifternes størrelse, hvorfor de ofte er genstand for diskussion.

Begrebet ”normalistandsættelse” findes ikke skrevet i den ”nye” lejelov men er skabt efter inspiration fra det almene boligmarked, hvor begrebet har eksisteret i mange år.

Lejelovens § 19, stk. 2, der omhandler vedligeholdelse, foreskriver, at vedligeholdelse kun foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. Denne bestemmelse gøres ufravigelig, således at lejers forpligtelse til at istandsætte ved fraflytning ”kobles” sammen med lejerens almindelige vedligeholdelsespligt i boperioden.

Med andre ord afhænger lejers istandsættelsesforpligtelser ved fraflytning af, om der på fraflytningstidspunktet er konkrete behov for istandsættelse – altså er istandsættelse nødvendig?
 
Ad 3 - Nye muligheder for udlejers regulering af lejens størrelse

Udlejers muligheder for ved lejeaftalens indgåelse at aftale regulering i huslejen forøges.

De såkaldte ”trappelejeklausuler”, hvor det i lejekontrakten aftales, at huslejen stiger med bestemt beløb til bestemte tidspunkter afskaffes, og i stedet indføres muligheden for regulering efter nettoprisindekset.

Herefter kan det - modsat tidligere - aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
 
Ad 4 - Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen

Det har tidligere været usikkert, hvorvidt udlejning af sommerhuse var omfattet af lejelovgivningen. Specielt i forhold til reglerne om lejens størrelse vil den årlige pris pr. m2 i et sommerhus ofte overstige den husleje, der efter lejelovgivningen er tilladt at opkræve.

Denne diskussion er imidlertid ikke længere aktuel, da der med lovændringerne indsættes en bestemmelse, som udtrykkeligt undtager udlejning af beboelseslejligheder og beboelsesrum fra lejeloven, når disse udlejes til fritidsformål.

****

Da lovgiver som udgangspunkt ikke ønsker at lovgive med tilbagevirkende kraft, vil ændringerne i lejeloven - som altovervejende hovedregel - alene finde anvendelse på lejekontrakter, der indgås efter lovens ikrafttræden.

I øvrigt bebuder ministeren for By, Bolig- og Landdistrikter, Carsten Hansen, at der som følge af lovændringerne vil blive udarbejdet en ny typeformular, der forventes at foreligge, når loven træder i kraft, således at den nugældende A, 8. udgave erstattes af en 9. udgave.

Er der spørgsmål til lovændringerne – eller lejelovgivningen i øvrigt – er du velkommen til at kontakte advokat Tine Blach Ladefoged på tlf. 87 27 47 14 eller e-mail Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den. for en uforpligtende samtale.

Vil du vide mere? Så kontakt..

Tine Blach Ladefoged

Advokat, partner