Aktuel standardkontrakt til private boligudlejere

Hvad betyder den nye typeformular/ standardkontrakt for indgåelse af lejeaftaler efter den 1. juli 2015?

NY STANDARDKONTRAKT TIL PRIVATE BOLIGUDLEJERE 

I forbindelse med ændringerne i lejeloven og boligreguleringsloven, der trådte i kraft den 1. juli 2015, har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter offentliggjort en ny typeformular A, 9. udgave.

Typeformularen skal anvendes i lejeaftaler, der er indgået efter den 30. juni 2015. Hvis der har været anvendt en forkert udgave af formularen medfører det, at bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver denne mindre rettigheder end angivet i loven, er ugyldige.   

Typeformular A, 8. udgave kunne anvendes frem til den 1. oktober 2015.

De væsentligste ændringer ved den nye typeformular vedrører §§ 7 og 8.

Det er ikke længere muligt at aftale at lejemålet skal nyistandsættes ved fraflytning, og i konsekvens heraf skal det i 9. udgave angives, om lejemålets stand er/bliver konstateret ved indflytningen.

Det følger tillige af lovændringen, at udlejere – der udlejer flere end én beboelseslejlighed – i forbindelse med lejerens indflytning skal udarbejde en indflytningsrapport, hvori lejemålets stand ved indflytning er angivet. Der stilles krav om, at lejeren indkaldes til et indflytningssyn samt at indflytningsrapporten udleveres til lejeren – eller sendes til lejeren senest to uger efter indflytningssynet, såfremt lejeren ikke deltog i synet.

Såfremt kravene ikke overholdes, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Der kan fortsat træffes aftale om, hvem af parterner det påhviler at vedligeholde lejemålet indvendigt. Den indvendige vedligeholdelse omfatter udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve.

Det er efter lovændringen en forudsætning for lejerens forpligtelse til at istandsætte lejemålet ved fraflytning, at lejeren i lejeperioden har forpligtelsen til at vedligeholde lejemålet indvendigt.

Er det således aftalt, at udlejeren har pligt til at foretage den indvendige vedligeholdelse, påhviler det tillige udlejeren at istandsætte lejemålet ved fraflytning.

Er det derimod aftalt, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren, kan udlejeren ved lejerens fraflytning kræve, at lejeren istandsætter lejemålet, såfremt vedligeholdelse må anses som ”påkrævet”. Ifølge vejledningen til typeformular A, 9. udgave skal vedligeholdelse ske så ofte, at det lejede altid er i god vedligeholdt stand.

Selvom den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren, kræver det tillige, at udlejeren overholder de nye regler om obligatorisk fraflytningssyn, for at udgifterne til istandsættelse kan kræves betalt af lejeren.

De nye regler stiller krav om, at udlejere – der udlejer mere end én beboelseslejlighed – med mindst 1 uges varsel indkalder lejeren til fraflytningssyn, samt at der i den forbindelse udarbejdes en fraflytningsrapport, der udleveres til lejeren ved synet - eller sendes til denne senest to uger herefter, såfremt lejeren ikke deltog i synet.

Manglende iagttagelse af reglerne medfører, at udlejerens krav på istandsættelse bortfalder.

• 11 i den nye typeformular indeholder – som den tidligere – mulighed for at anføre fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens regler og kontraktens øvrige bestemmelser.

For at skabe gennemskuelighed er det i den nye typeformular anført, at vilkår, som i sin helhed allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår eller af en husorden, ikke må anføres der. Det skyldes, at mange udlejere tidligere har haft en tendens til at anføre overflødige vilkår eller gentagelser i § 11, der vanskeliggør lejerens mulighed for at forstå konsekvenserne af den indgåede aftale.

I forhold til § 11 er det væsentligt at bemærke, at det fra den 1. juli 2015 ikke længere er muligt at aftale de såkaldte ”trappelejeklausuler”. I stedet kan det aftales, at lejen reguleres én gang om året efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. 

Den nye typeformular er tilgængelig på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters hjemmeside og kan findes via følgende link: Typeformular A, 9. udgave af 1. juli 2015.